Có lẽ là thế đấy: Ngân hàng tuyên bố gì về việc siết cho vay bất động sản?

Trong khi NHNN cam kết không có chính sách siết tín dụng bất động sản, dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 lại có nhiều đề xuất mang tính thắt chặt với dòng vốn này.

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước đang nhận được nhiều quan tâm từ dư luận, đặc biệt là những người có nhu cầu mua căn hộ để ở có thể bị chịu tác động từ động thái siết chặt quy định cho vay của cơ quan điều hành.

Tại dự thảo mới, NHNN đã ý kiến đề xuất quy định chặt chẽ hơn về tiến trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà đặt ở. Đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh năng lực tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; cấm đoán vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…

Siết cho vay để tránh đầu cơ?

Phân tích và lý giải kiến nghị cấm cho vay chứng minh năng lực tài chính, NHNN cho biết thời điểm qua, 1 số ngân hàng đã thực hiện cho vay khách hàng chứng minh năng lực tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp.

Các khoản vay này được cấp cho khách hàng rồi dùng để gửi tiết kiệm tại chính ngân hàng nhằm mục tiêu chứng minh tài chính. mặc dù vậy, do các khoản vay này thường không có tài sản bảo đảm, không có nguồn trả nợ rõ nét, dễ tiềm ẩn khủng hoảng rủi ro, nên NHNN đã có văn bản cảnh báo.

NHNN cho rằng cần cấm cho vay trong lĩnh vực này để bảo đảm an toàn nguồn vốn vay được sử dụng đúng mục đích và kiểm soát khủng hoảng rủi ro của các tổ chức tín dụng.

Với đề xuất cấm cho vay đặt cọc dự án hình thành sau này, NHNN cho biết các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc thường tìm hiểu việc chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. tuy vậy, hầu hết dự án sẽ chuyển nhượng này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và CĐT có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không triển khai xong được thủ tục pháp lý, lúc đó rủi ro sẽ đổ về phía ngân hàng. NHNN đánh giá việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn trong trường hợp này rất khó khăn, tiềm ẩn khủng hoảng rủi ro.
Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Với đề xuất thắt chặt quy định cho vay mua nhà đặt ở, NHNN cũng phân tích và lý giải thực trạng thời khắc qua một số ngân hàng cho vay cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản có số tiền lớn. điều đó tiềm ẩn khủng hoảng rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. Do đó, NHNN cho rằng cần có quy định chặt chẽ với các khoản vay này.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng (VNBA), cho biết hoàn cảnh giờ đây có đến 70% tài sản đảm bảo an toàn tại các ngân hàng là bất động sản, nếu cho vay ồ ạt khi giá bất động sản bị đẩy rất cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khi thị trường bất động sản gặp biến động.

Ông ví dụ trước đây, một căn nhà có giá 100 triệu đ/m2, ngân hàng cho vay 50% giá trị nhà tức 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, giá nhà đất được đẩy lên 300 triệu đ/m2, tức ngân hàng phải cho vay 150 triệu VND. Trong trường hợp này, khi giá cả nhà đất đất giảm xuống, ngân hàng chính là bên chịu rủi ro.

Vị chuyên gia cho biết hiện ngành ngân hàng không đặt sự việc siết tín dụng bất động sản, nhưng luôn cảnh báo rủi ro và bản thân các ngân hàng phải thận trọng với các khoản vay này.

Trong đó, quan điểm của NHNN là vẫn chỉ đạo các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, nhưng phải chọn lọc đối tượng cân xứng. Nếu nhu cầu mua nhà ở thật, dự án đầy đủ pháp lý, đủ vốn tự có, ngân hàng sẵn sàng cho vay. Ngược lại, nếu vay vốn để đầu cơ, kinh doanh cần phải kiểm soát điều hành.

“Có trường hợp cá nhân vay hàng chục tỷ đồng, mua 10-20 căn chung cư, biệt thự để đầu cơ, khi thị trường khan hiếm thì bán giá cao. Không thể xếp trường hợp này vào nhóm vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống được”, ông Hùng nhấn mạnh.

Tập trung vốn cho nhà ở xã hội, nhà TM giá rẻ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội cộng đồng Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết việc kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát điều hành rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. tuy vậy, HoREA cho rằng một số nội dung trong dự thảo mới chưa hợp lý.

Cụ thể, hiệp hội cộng đồng đánh giá việc ngân hàng không được cho vay khách hàng để chứng minh tài chính trong giao dịch với bên thứ 3 là hợp lý và phải chăng nhưng với trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm, HoREA đề xuất vẫn nên cho vay.
NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bèo. Ảnh: Thạch Thảo.

NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà tập thể, nhà ở TM giá rẻ. Ảnh: Thạch Thảo.

Với ý kiến đề nghị siết quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua căn hộ ở, đặc biệt là các khoản vay giá trị lớn, HoREA cho rằng Điều này có thể khiến các ngân hàng siết tín dụng với các khoản vay mua bất động sản cao cấp, vì đây là những khoản vay giá trị lớn.

do thế, HoREA cho rằng nên sửa chữa thay thế từ kiểm soát điều hành bằng từ quản lý hoặc bức tốc quản lý và điều hành và NHNN cần quy định thế nào là khoản vay có giá trị lớn để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.

Từ phía NHNN, bà Hà Thu Giang, Phó vụ trưởng phụ trách Vụ tín dụng các ngành kinh tế, cho biết thời điểm qua, cơ quan quản lý điều hành đã có khá nhiều chỉ đạo liên quan tín dụng lĩnh vực bất động sản.

trong số ấy, NHNN vẫn yêu cầu các ngân hàng Thương mại dịch vụ tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, thanh khoản, chủ đầu tư, khách hàng có công dụng trả nợ, dự án thỏa mãn nhu cầu nhà ở thật của khách hàng...

Bà Giang cho biết thực tế, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trong quá trình qua nhưng mức tăng chậm hơn so với giai đoạn trước 2018 vì cần phải kiểm soát và điều hành.

Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản cho mục đích tiêu dùng luôn cao hơn so với mục đích kinh doanh, chiếm khoảng 60% tổng dư nợ bất động sản, cho biết dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực này vẫn đang đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

“NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát điều hành cho vay trong lĩnh vực này, bảo đảm vẫn cho vay với doanh nghiệp, dự án tốt, khả thi, Trong số đó tập trung hướng tới phục vụ nhu cầu thực của người dân tại các dự án nhà tập thể, nhà thương mại giá bèo…”, bà Giang nhấn mạnh.